La bonne foi du possesseur face à la demande d'annulation de la vente par un tiers

En l’espèce, une société foncière demande à une autre société de procéder à la vente par lots d’un immeuble dont elle est propriétaire. Cette dernière notifie à un couple de locataires d’un appartement une offre de vente, que le couple refuse.

Les époux locataires assignent les deux sociétés, ainsi qu’une troisième qui a acquis les locaux loués, en nullité des offres qui leur ont été adressées et de la vente consentie ultérieurement ainsi qu’en réparation de leur préjudice. La société venderesse a demandé la restitution des loyers qui ont été versés par les locataires à la société devenue propriétaire des lieux. La Cour d’appel de Paris[2], rendu sur renvoi après cassation[3]fait droit à cette demande et condamne la société acheteuse à verser les loyers.  

La société acheteuse forme un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt. Elle considère que seule la demande en restitution des loyers qui va émaner du propriétaire évincé à la suite de la vente annulée, aura pour effet de rendre le possesseur de mauvaise foi, aux termes de l’article 549 du Code civil. De plus, elle estime que si elle est tenue à la restitution des loyers, cette restitution ne pourra se faire qu’à compter de la date de demande en restitution émanant de la société propriétaire du bien, et non de la date, à partir de laquelle les locataires avaient fait délivrer une assignation pour obtenir l’annulation de la vente, de l’article 1184 (ancien) du Code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et procède à deux rappels : d’une part, elle énonce que le simple possesseur n’obtient les fruits que s’il possède de bonne foi ; dans le cas contraire, il devra restituer les produits avec la chose au propriétaire évincé[4]. D’autre part, que le titre de propriété dont les vices sont ignorés permet de considérer le possesseur comme de bonne foi[5].

La Haute juridiction estime que le possesseur ne peut invoquer sa bonne foi pour conserver les fruits produits par le bien objet de la vente litigieuse en cas d’annulation de la vente, rappelant une solution déjà énoncée par le passé[6]. Toutefois, la Cour de cassation va intégrer la possibilité que la demande en annulation de la vente puisse émaner d’un tiers au contrat de vente, sans que cela n’affecte le régime de la possession de bonne foi[7].

Par ailleurs, la difficulté de ce litige concernait l’appréciation de la bonne foi : la Cour de cassation a apprécié la bonne foi au moment de la demande en annulation du contrat par les tiers, permettant ainsi d’élargir la portée de l’article 549 du Code civil. La bonne foi va disparaître dès l’instant où le possesseur se voit signifier l’assignation relativement à une action en restitution du bien[8].

La Cour de cassation ne considère pas le possesseur de bonne foi, puisqu’il avait connaissance d’une action en restitution du bien. Elle a repris sa solution antérieure, pour décider objectivement que le possesseur était averti à la date de signification de l’assignation[9]. En conséquence, à la date de signification du jugement, le possesseur, devenant de mauvaise foi, doit restituer les fruits au propriétaire légitime. La restitution des fruits devra se faire en nature ou par équivalent, s’ils ont été consommés ou ont disparu[10]. Ainsi, la bonne foi va conditionner la conservation des fruits[11].

Tybault COSTIOU