Le mensonge du vendeur n'exempte pas le notaire de son devoir de conseil

Article publié le 8 février 2017

En tant qu'officier public, le notaire est tenu depuis longtemps à une obligation de conseil. Son étendue ne cesse de s'accroître et fait l'objet de nombreux arrêts parmi lesquels on retrouve celui de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation en date du 11 janvier 2017.

La question ici soulevée était de savoir si la faute intentionnelle du vendeur pouvait exempter le notaire de son obligation de conseil. Cette obligation est plus large qu'une simple obligation d'information puisque qu'il lui incombe depuis l'arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation de 1966 «d'éclairer les parties sur la validité et l'efficacité des actes rédigés par lui».

En l'espèce, il s'agissait de la vente d'une maison d'habitation. Dans le contrat de vente, figurait une clause de non-garantie des vices cachés favorable aux vendeurs. Toutefois, ces derniers ont été déchus de leurs droits car il s'avère qu'ils étaient de mauvaise foi. En effet, ils ont dissimulé l'existence d'un arrêté ministériel portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle de deux épisodes de sécheresse survenant dans la commune du lieu de situation de l'immeuble. Par conséquent, ils ont alors été condamnés à payer à l'acquéreur le montant des travaux de reprise et à indemniser le trouble de jouissance lié à ces travaux.

Les vendeurs assignent le notaire en garantie de ces condamnations, pour manquement de ce dernier à ses devoirs d'efficacité et de conseil. Condamné par la cour d'appel de Nîmes, le notaire forme alors un pourvoi en cassation.

Dans un premier temps, les juges du quai de l'horloge énoncent que dès lors qu'il existe une publicité légale, le notaire a un devoir d'investigation afin de vérifier que les déclarations faites par le vendeur ne soient pas de nature à affecter la validité ou l'efficacité de l'acte. Dans un second temps, pour les juges du droit le notaire, dont l'étude était installée sur une commune voisine du lieu de situation de l'immeuble ne pouvait pas ignorer l'existence de l'arrêté ministériel. Il avait alors l'obligation d'en informer les parties. La Cour de cassation reconnaît l'existence d'une faute imputable au notaire. En revanche, elle ne retient pas le préjudice invoqué par les vendeurs, c'est pourquoi elle casse partiellement l'arrêt.

La haute juridiction a érigé le devoir de conseil en un principe absolu. Cela signifie que le notaire est tenu de cette obligation peu importe les connaissances de son client. Depuis quelques années, le champ d'application du devoir de conseil du notaire ne cesse de s'étoffer. Afin de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige, le notaire a également un devoir d’investigation afin de vérifier la teneur des droits qu’il authentifie. Ainsi l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 29 juin 2016 a précisé que pour savoir si pèse sur le notaire, un devoir d'investigation, il faut regarder si les déclarations qui sont faites portent sur les éléments essentiels de l'acte et qu'une publicité légale de ces déclarations est facilement accessible.

Force est de constater qu'en l'espèce le notaire a bien commis une faute résultant du manquement de son obligation de conseil vis-à-vis des parties. La solution adoptée par la Cour de cassation paraît donc légitime. En revanche, ce qui paraît surprenant dans cet arrêt c'est que la faute a été reconnue non pas à l'égard de l'acheteur mais des vendeurs de mauvaise foi et qu'en principe nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Ils essayent d'échapper à leur responsabilité en invoquant la faute du notaire. Cependant, contrairement à la cour d’appel, la Cour de cassation n’a pas retenu le préjudice invoqué par les vendeurs et donc la responsabilité du notaire. Il conviendra de regarder les suites de cette affaire si elle est de nouveau portée devant une cour d’appel.

Camille Rio

Sources :

« Responsabilité du notaire pour manquement à son obligation d'informaton et de conseil » - Revue Lamy droit civil.

Nicolas Kilgus « responsabilité du notaire et mensonge des parties » - Dalloz actualité, le 26 janvier 2017.

Première chambre civile, Cour de cassation du 11 janvier 2017 n°15-22.776