devoir de conseil

Article publié le 8 février 2017

En tant qu'officier public, le notaire est tenu depuis longtemps à une obligation de conseil. Son étendue ne cesse de s'accroître et fait l'objet de nombreux arrêts parmi lesquels on retrouve celui de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation en date du 11 janvier 2017.

La question ici soulevée était de savoir si la faute intentionnelle du vendeur pouvait exempter le notaire de son obligation de conseil. Cette obligation est plus large qu'une simple obligation d'information puisque qu'il lui incombe depuis l'arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation de 1966 «d'éclairer les parties sur la validité et l'efficacité des actes rédigés par lui».

En l'espèce, il s'agissait de la vente d'une maison d'habitation. Dans le contrat de vente, figurait une clause de non-garantie des vices cachés favorable aux vendeurs. Toutefois, ces derniers ont été déchus de leurs droits car il s'avère qu'ils étaient de mauvaise foi. En effet, ils ont dissimulé l'existence d'un arrêté ministériel portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle de deux épisodes de sécheresse survenant dans la commune du lieu de situation de l'immeuble. Par conséquent, ils ont alors été condamnés à payer à l'acquéreur le montant des travaux de reprise et à indemniser le trouble de jouissance lié à ces travaux.

Les vendeurs assignent le notaire en garantie de ces condamnations, pour manquement de ce dernier à ses devoirs d'efficacité et de conseil. Condamné par la cour d'appel de Nîmes, le notaire forme alors un pourvoi en cassation.

Dans un premier temps, les juges du quai de l'horloge énoncent que dès lors qu'il existe une publicité légale, le notaire a un devoir d'investigation afin de vérifier que les déclarations faites par le vendeur ne soient pas de nature à affecter la validité ou l'efficacité de l'acte. Dans un second temps, pour les juges du droit le notaire, dont l'étude était installée sur une commune voisine du lieu de situation de l'immeuble ne pouvait pas ignorer l'existence de l'arrêté ministériel. Il avait alors l'obligation d'en informer les parties. La Cour de cassation reconnaît l'existence d'une faute imputable au notaire. En revanche, elle ne retient pas le préjudice invoqué par les vendeurs, c'est pourquoi elle casse partiellement l'arrêt.

La haute juridiction a érigé le devoir de conseil en un principe absolu. Cela signifie que le notaire est tenu de cette obligation peu importe les connaissances de son client. Depuis quelques années, le champ d'application du devoir de conseil du notaire ne cesse de s'étoffer. Afin de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige, le notaire a également un devoir d’investigation afin de vérifier la teneur des droits qu’il authentifie. Ainsi l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 29 juin 2016 a précisé que pour savoir si pèse sur le notaire, un devoir d'investigation, il faut regarder si les déclarations qui sont faites portent sur les éléments essentiels de l'acte et qu'une publicité légale de ces déclarations est facilement accessible.

Force est de constater qu'en l'espèce le notaire a bien commis une faute résultant du manquement de son obligation de conseil vis-à-vis des parties. La solution adoptée par la Cour de cassation paraît donc légitime. En revanche, ce qui paraît surprenant dans cet arrêt c'est que la faute a été reconnue non pas à l'égard de l'acheteur mais des vendeurs de mauvaise foi et qu'en principe nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Ils essayent d'échapper à leur responsabilité en invoquant la faute du notaire. Cependant, contrairement à la cour d’appel, la Cour de cassation n’a pas retenu le préjudice invoqué par les vendeurs et donc la responsabilité du notaire. Il conviendra de regarder les suites de cette affaire si elle est de nouveau portée devant une cour d’appel.

Camille Rio

Sources :

« Responsabilité du notaire pour manquement à son obligation d'informaton et de conseil » - Revue Lamy droit civil.

Nicolas Kilgus « responsabilité du notaire et mensonge des parties » - Dalloz actualité, le 26 janvier 2017.

Première chambre civile, Cour de cassation du 11 janvier 2017 n°15-22.776

Article publié le 7 février 2018

Le 20 décembre 2017, la première chambre civile de la Cour de cassation s’est exprimée sur l’exigence d’information et de conseil du notaire à l’égard de ses clients en précisant les contours de ce devoir. Cette solution illustre concrètement l’engagement de la responsabilité professionnelle du notaire lorsque son client subi un redressement fiscal dont le fait générateur découle de ses conseils.

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) a acquis un terrain à bâtir pour y faire construire des lots et les vendre. La SCI a ensuite cédé cinq de ces lots par le biais d’actes authentiques. Ces derniers mentionnaient que ces mutations entraient dans le champ d’application des droits d’enregistrement conformément à l’article 257, 7°, 1, a, alinéa 3 du Code général des impôts, comme étant effectuées au « profit de personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation ».

Article publié le 16 décembre 2015

Cass. Civ. 3e, 15 oct. 2015, FS - P +B, n°14-24553, n°1102

L’article 1147 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Dans la décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 15 octobre 2015, les juges de cassation reconnaissent responsable le maître d’œuvre qui manque d’informer le maître de l’ouvrage quant au risque encouru en cas de violation des droits immobiliers vis-à-vis de la propriété voisine. Dans les faits, la propriétaire (maître de l’ouvrage) avait pour souhait d’agrandir son bâti existant et avait pris soin de contacter un groupement d'entreprises du bâtiment (la société GEB), pour la réalisation d’une mission de maître d’œuvre. Face au démarrage de la construction, les époux de la propriété voisine ont assigné le maître de l’ouvrage en justice. Les juges du droit rejettent finalement les prétentions du pourvoi du maître d’œuvre en substituant ce dernier (et le notaire, de manière in solidum) à la propriétaire du fonds en cause pour les condamnations prononcées à son encontre (dans le cadre d’un appel en garantie).

Le litige aurait pu se fonder de manière significative, sur la rédaction contradictoire de l’acte authentique d’acquisition de l’immeuble, notamment sur la partie relative aux servitudes du bien (un premier paragraphe exclut l’existence de servitudes, puis un second rappelle deux servitudes de vue et de tour d’échelle). Les servitudes qui grevaient le fonds acquis empêchaient l’acquéreur d’agrandir le bâti originel, sans que cela soit mis clairement à la connaissance de la propriétaire. Mais les juges du droit arguent de la responsabilité principale du maître d’œuvre (GEB), en soutenant qu’« en sa qualité de professionnel, il lui appartenait de vérifier si cette construction était conforme avec les obligations légales, réglementaires mais aussi conventionnelles afférentes à l’immeuble ».

La responsabilité du notaire n’est que subsidiaire alors même qu’il confie avoir été tenu informé du projet d’agrandissement de l’immeuble par la propriétaire. Les juges du fond rappelaient en effet que « les notaires doivent, avant de dresser leurs actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité ». 

Mais il semble que le fond du litige repose sur la construction édifiée par le maître d’œuvre et son irrespect envers les obligations conventionnelles dont il aurait dû prendre connaissance, par l’étude préalable du titre de propriété. 

Les obligations telles que celle d’information et de conseil imposées au professionnel dans une relation contractuelle avec un profane doivent être exécutées de manière claire, précise, non ambiguë et compréhensible, sans quoi le professionnel encourt la mise en jeu de sa responsabilité. Il est nécessaire de rappeler que tout professionnel doit mettre en garde le profane de respecter les droits en présence, en l’espèce, les droits immobiliers des propriétaires voisins. Sans oublier que la cliente lésée par l’inexécution des obligations du professionnel avec qui elle est en relation  contractuelle, peut agir en réparation du préjudice de jouissance de son immeuble contre ce dernier.

Anne-Lise BECQ

Sources : 

• Cour d’Appel de Rennes, Chambre 1, du 20 mai 2014 n°229, 13/01092, JurisClasseur.

• Me Geoffray, Alexandre. « Un devoir de conseil alourdi pour les maîtres d'oeuvre ».