Acquisition immobilière

Article publié le 8 février 2021

Par un arrêt en date du 26 novembre 2020, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision inédite : seule la partie qui promet de vendre peut demander l’annulation pour défaut d’acte notarié d’une promesse de vente immobilière d’une durée supérieure à dix-huit mois.

Article publié le 25 janvier 2016

Dans un souci de protection de la dignité de la personne humaine, la loi ALUR de 2014 (relative à l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose le renouveau de la vérification par le notaire du casier judiciaire de l’acquéreur immobilier, depuis l’entrée en vigueur de son article 77 repoussée au 1er janvier 2016. Toute inscription au casier judiciaire ne sera pas obstacle à la réalisation de la vente immobilière mais quelques condamnations pénales le seront, sauf exception. 

Dans la nécessaire lutte contre l’habitat indigne, le législateur instaure un article L. 551-1 nouveau dans le Code de la construction et de l’habitation. Cet article dispose dans son I- que « pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du Code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du Code de la santé publique et au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l'article L. 511-6 du présent Code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations (…) ». Notamment, « le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine (…) » (article 225-14 du Code pénal).

En effet, selon une étude de 2013, il existe, en France, 420 000 logements occupés considérés comme indignes. Sont considérés comme indignes par la loi de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » de 2009 « (…) les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Le législateur souhaite sanctionner de manière plus stricte ceux qu’il qualifie de « marchands de sommeil » (« personne qui loue des logements insalubres à des prix inabordables »), ceux qui devraient déjà pouvoir être sanctionnés en application de l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le notaire devra alors se soumettre à la « consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'acquéreur au casier judiciaire national automatisé » de chaque nouveau futur acquéreur immobilier, sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 551-1 I. Celui qui aura été condamné pénalement en tant que marchand de sommeil ne pourra pas accéder à la propriété du bien immobilier. 

Une exception à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier par ce dernier est toutefois et justement prévue (dans le sens du respect du droit à la propriété, à valeur constitutionnelle) : si ce dernier atteste de la destination du bien pour son occupation personnelle, l’opération de vente pourra poursuivre, comme si de rien n’était.

A mon humble avis, un meilleur contrôle a posteriori des agissements des personnes condamnées à de telles peines, bien qu'onéreux, devrait voir le jour. De plus, ne serait-il pas trop facile de « tromper » le notaire sur la finalité réelle du bien, objet de l’acquisition ? 

Anne-Lise BECQ

Sources : 

• « LOI ALUR : DE NOUVELLES VÉRIFICATIONS À LA CHARGE DU NOTAIRE ».
• Opryszko, Rémi.  « Loi pour l'accès au logement et l'urbanisme rénové (ALUR) ».