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  • Exclusion du droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente sur saisie immobilière

    Civ. 3e, 30 nov. 2023, n° 22-17.505

    Dans un arrêt rendu le 30 novembre 2023, la Cour de cassation précise les conditions d’applications du droit de préférence du locataire en cas de saisie-vente immobilière.

    En l’espèce, par un jugement d’adjudication en date du 16 mai 2019, rendu sur des poursuites de saisie immobilière engagées par une société A contre le couple, propriétaire d’un local commercial donné à bail à une société B. Le local loué avait été vendu sur les poursuites d’un créancier du bailleur. Le local loué a été adjugé à une société C.

    Le 29 mai 2019, la société B, qui est la société locataire, a déclaré exercer son droit de préemption sur le local adjugé. Dans le même temps, la commune, le 6 juin 2019, a déclaré exercer son droit de préemption urbain prévu aux articles L.210-1 et suivants du Code de l’urbanisme. La société B locataire, a alors demandé au juge de l’exécution de juger irrégulière cette déclaration, intervenue postérieurement à la sienne, et d’être déclarée adjudicataire au lieu et place de la société C.

    La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 31 mars 2022[1], a rejeté la demande de la société B au visa de l’article L.145-46-1 du Code de commerce[2] qui accorde un droit de préférence aux locataires commerçants ou artisans en cas de vente des locaux loués. La vente par adjudication du bien ne change en rien cette disposition d’ordre public, mais elle ne peut s’appliquer dans ce cas spécifique de vente.

    La Haute juridiction a alors confirmé la décision de la Cour d’appel et a conclu que les dispositions de l’article précité sont d’application, seulement lorsqu’il s’agit d’une vente volontaire de la part du propriétaire et non en cas de ventes faites d’autorité de justice et, qu’en l’espèce il s’agit d’une vente de ce type qui contraint donc l’application classique du droit de préférence au locataire occupant le local au moment de la vente. Cet arrêt est conforme aux intentions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui vise à protéger le locataire. La Cour de cassation a aussi jugé bon d’écarter la QPC[3] que le locataire voulait faire poser au Conseil Constitutionnel dans cette affaire[4].

    Le texte de l’article L.145-46-1 du Code de commerce prévoit que lorsque le propriétaire envisage de vendre le local, il doit en informer le locataire et que cette notification vaut offre de vente au prix et conditions indiqués. La vente sera ensuite réalisée dans les conditions et délais donnés par le texte. Ce texte peut aussi s’appliquer à des locaux à usage de bureaux, bien que ce ne soit pas le cas pour des locaux à usage industriel.

    Le droit de préférence légal du locataire commercial s’applique à toute vente d’un local à usage commercial ou artisanal intervenue depuis le 18 décembre 2014. Cette loi récente de 2014 institue une protection des commerçants et des artisans qui peuvent se voir léser lorsque le propriétaire du local souhaite vendre. Bien que cette protection ait un large spectre, elle ne s’étend pas jusqu’aux ventes par adjudication. Il est logique qu’une vente comme celle-ci ne peut être préférée au profit du locataire puisque le prix n’est pas connu avant les enchères publiques, le locataire ne peut donc pas s’engager en ne connaissant pas le montant. Pour autant, s’il avait été question d’une vente de gré à gré aux conditions et prix fixés par un juge-commissaire, les deux parties auraient pu s’entendre sur une éventuelle vente.

    Ce droit n’est pas non plus effectif lors d’aliénations autres que la vente, qu’elles soient à titre gratuit ou à titre onéreux.

    Cette solution n’est pas nouvelle puisqu’un arrêt affirmait déjà cela l’année dernière[5]. La jurisprudence a même considéré que le droit de préemption bénéficiant au titulaire du bail commercial n’est pas applicable dans le cadre d’une vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire[6].

    Pour autant, le droit de préemption urbain s’applique tout de même en cas de vente sur saisie immobilière.

    Léna RABILLARD

    SOURCES :

    -BARBIER J-D., VALADE S., « Exclusion du droit de préemption du locataire commerçant en cas de vente sur saisie immobilière », (en ligne), Dalloz actualité, Dalloz, 11 décembre 2023, (consulté le 20 janvier 2024)

    -« Le droit de préférence du locataire commercial écarté en cas de vente sur saisie », (en ligne), Immobilier, Francis Lefebvre, 19 décembre 2023, (consulté le 20 janvier 2024)

    -LAPORTE C., « Saisie immobilière – Adjudication d’un local commercial », (en ligne), Lexis 360, Procédures n°2, Février 2024, comm. 32, (consulté le 7 février 2024)

    [1] CA Versailles, 31 mars 2022, n°21/04446.

    [2] Créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

    [3] Question Prioritaire de Constitutionnalité.

    [4] Civ 3e, 15 déc. 2022, n°22-17.505.

    [5] Civ. 3e, 15 déc. 2022, n° 22-17.505.

    [6] Civ 3e, 15 fév. 2023, n° 21-16.475.

  • Le principe de nécessité et de proportionnalité des peines et des délits n’interdit pas le cumul de sanctions de natures différentes.

    (Civ. 2e, 18 janv. 2024, FS-B, n° 23-12.483)

    Dans un arrêt rendu le 18 janvier 2024, la Cour de cassation refuse de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité, en application du principe de nécessité et de proportionnalité des délits et des peines.

    En décembre 2019, une caisse d’allocations familiales a assigné un bénéficiaire pour fausse déclaration en vue d’obtenir une prestation, délit réprimé par l’article 441-6 du Code pénal.

    Par jugement en date du 17 mars 2021, le tribunal correctionnel de Grenoble l’a condamné à une amende de 1 000 euros assortie d’un sursis.

    En se fondant sur l’article L.114-7 du Code de la sécurité sociale, la caisse d’allocations familiales lui a notifié une pénalité financière de 200 euros, suivie d’une contrainte de 220 euros correspondant à la pénalité financière majorée de 10 %.

    Dans ce contexte, l’allocataire a soumis une question prioritaire de constitutionnalité à la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, demandant son renvoi au Conseil Constitutionnel.

    Cette démarche vise à éclaircir la conformité de l’article L. 114-7 du Code de la sécurité sociale, qui réprime des faits similaires à ceux couverts par l’article 441-6 du Code pénal, avec le principe de nécessité des délits et des peines, ainsi qu’avec le principe de proportionnalité des délits et des peines.

    Après avoir examiné la demande, la Haute juridiction a décidé de ne pas renvoyer cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel, considérant que celle-ci est dépourvue de caractère nouveau et sérieux.

    Par principe, le Conseil constitutionnel retient le non-cumul des sanctions de même nature1, conformément au principe de nécessité des délits et des peines, prévu par l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen2.

    Toutefois, la Cour de cassation rappelle que ce principe ne fait pas obstacle à ce que les mêmes faits, commis par une même personne, puissent faire l’objet de poursuites différentes aux fins de sanctions de nature différente, en application de corps de règles distincts3.

    Or, l’article L 147-17 du Code de la sécurité sociale envisage une pénalité financière, tandis que l’article 441-6 du Code pénal prévoit une peine d’amende, une peine d’emprisonnement, ainsi que des peines complémentaires en cas de fausse déclaration dans le but d’obtenir une allocation.

    Ces sanctions revêtant une nature différente, le grief tiré d’une méconnaissance du principe de nécessité des délits et des peines est écarté.

    Deuxièmement, les juges de cassation rappellent une position constante du Conseil constitutionnel. Dans l’éventualité où deux procédures engagées conduisent à un cumul de sanctions, le principe de proportionnalité des délits et des peines implique que le montant global des sanctions éventuellement prononcées ne dépasse pas le montant le plus élevé de l’une des sanctions encourues. Dès lors, il incombe aux autorités administratives et judiciaires compétentes de veiller au respect de cette exigence4.

    L‘article L.114-17 du Code de la sécurité sociale prévoit que lorsque l’intention de frauder est établie, le montant de la pénalité est fixé à 4 fois le plafond mensuel de la sécurité sociale. Par ailleurs, l’article 441-6 du Code pénal sanctionne ce comportement de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

    En l’espèce, le cumul des montants globaux des sanctions infligées est nettement inférieur au montant le plus élevé de l’une des sanctions encourues.

    Par conséquent, cette question prioritaire de constitutionnalité, dépourvue de caractère sérieux, n’est pas transmise au Conseil constitutionnel.

    Ayant une portée pédagogique, cet arrêt réaffirme que le principe non bis in idem prévoit simplement qu’en cas d’une seule infraction, une seule sanction de même nature est envisageable. En revanche, il autorise, le cumul de sanctions de natures différentes.

    Eva THEBAULT.

    SOURCES :

    - Civ. 2e, 18 janv. 2024, FS-B, n° 23-12.483

    - D. GOETZ, « Fraude sociale : non-transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel », Dalloz Actualité, 30 janvier 2022. Disponible sur Fraude sociale : non-transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel - Pénal | Dalloz Actualité (dalloz-actualite.fr)

    1 CC 3 déc 2021 QPC n° 2021-953

    2 Article 8 de la Déclaration des Droit l’Homme et du Citoyen : "la loi ne doit établir que des peines strictement et évidemment nécessaires, et nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée antérieurement au délit, et légalement appliquée". 

    3 QPC 21 nov 2021 n° 2021-942

    4 DC n°89-200 28 juillet 1989

  • La présomption irréfragable de connaissance des vices pour le seul vendeur professionnel et l’exercice de l’action récursoire

    (Cass.com., 17 janv. 2024, n°21-23.909)

    Par un arrêt de cassation en date du 17 janvier 2024, publié au bulletin, la chambre commerciale de la Cour de cassation se prononce sur la présomption irréfragable de connaissance des vices pour le seul vendeur professionnel et l’exercice de l’action récursoire.

    En l’espèce, une société consent à un exploitant forestier un contrat de location-vente d’un tracteur. Quelques mois plus tard, l’engin prend feu lors de son ravitaillement en carburant occasionnant sa destruction et des dégâts aux propriétés environnantes.

    L’expertise diligentée par l’assureur du preneur de la location-vente conclut à l’existence d’un vice caché.

    L’assurance de l’exploitant assigne la société venderesse et son assuré en garantie légale des vices cachés. Le preneur exerce devant la Cour d’appel une action récursoire contre le vendeur.

    Par un arrêt du 7 septembre 2021, la Cour d’appel de Pau déclare irrecevable pour cause de prescription l’action récursoire et condamne la société venderesse ainsi que l’exploitant à indemniser la compagnie d’assurance pour les frais d’assistance à l’expertise et pour les fonds touchés par l’incendie.

    L’exploitant se pourvoit en cassation. Il estime, tout d’abord, que seul le vendeur professionnel doit être présumé connaître les vices et qu’en l’occurrence son activité forestière ne lui permet pas de bénéficier de cette qualité. Ensuite, il reproche aux juges du fond de déclarer irrecevable son action récursoire alors que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, sans avoir à être intentée dans un délai de prescription de cinq ans à compter du jour de la vente ».

    Au visa des articles, 1645, 1648 et 2232 du Code civil, la chambre commerciale de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Pau.

    Tout d’abord, les magistrats du Quai de l’Horloge assoient leur première cassation en rappelant qu’il résulte de l’article 1645 du Code civil « une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice qu’il a vendu, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence ». Il s’agit d’une position jurisprudentielle constante. Pour que cette solution déjà bien établie par la Cour de cassation puisse s’appliquer, il est indispensable que les juges du fond opèrent une distinction entre le vendeur professionnel et le vendeur non professionnel. C’est exactement là où le bât blesse. La cassation a été prononcée, pour défaut de base légale, car la Cour d’appel de Pau n’a pas été en mesure de caractériser la qualité de vendeur professionnel de l’exploitant. Pour retenir cette qualité, la cour d’appel de renvoi de Bordeaux devra vérifier si le preneur « se livrait de façon habituelle à la vente d’engins agricoles ».

    Ensuite, la Cour de cassation reprend la solution de la chambre mixte pour prononcer sa seconde cassation en rappelant, au visa de l’article 1648, alinéa 1, et 2232 du Code civil, que « l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans à compter de la découverte du vice ou, en matière d’action récursoire, à compter de l’assignation, sans pouvoir dépasser le délai-butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, lequel est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie ». Par cette solution, la Cour de cassation confirme que l’action récursoire fondée sur les vices cachés peut intervenir dans le délai-butoir de vingt ans prévu à l’article 2232 et ce, peu importe que la vente soit commerciale ou mixte ou qu’elle ait eu lieu avant 2008.

    Une chose est sûre, la garantie légale des vices cachés n’a jamais autant fait parlé d’elle que ces derniers mois !

    Dorian GABORY

    Sources :

    • HELAINE Cédric, « Vices cachés : présomption irréfragable de connaissance du vendeur professionnel et mise en œuvre de l’action récursoire », [en ligne], Dalloz Actualité, février 2024, [consulté en février 2024]. https://www.dalloz-actualite.fr/

    • PLANCKAERT Héloïse, « Présomption de connaissance du vice : ne pas confondre professionnel et vendeur professionnel », [en ligne], Revue Droit civil, Lamyline, janvier 2024, [consulté en février 2023]. https://www.lamyline.fr

  • Le numéro SIREN, simple outil d’identification et non d’acquisition de la personnalité morale d’une société

    Cass.com., 29 novembre 2023, n°22-16.463, publié au bulletin

    Dans un arrêt de rejet du 29 novembre 2023, la chambre commerciale de la Cour de cassation a indiqué que le numéro SIREN attribué à une société, n’est destiné qu’à l’identifier auprès des administrations, des personnes ou organismes, mais n’est pas une condition nécessaire à l’acquisition de la personnalité juridique.

     

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