Résiliation d'un contrat d'assurance de garantie contre les impayés locatifs:Vérifier les dates des sinistres

« L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet » (ancien article 1131 du code civil). C’est ce qu’a rappelé la deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 02 février 2017 concernant la résiliation d’un contrat d’assurance contre les impayés de loyers.

En l’espèce, le 28 novembre 2006 diverses sociétés ont souscrit un contrat d'assurance. Ce contrat permettait de garantir les impayés des locataires (loyers, charges, taxes et indemnités d’occupations).

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 octobre 2010, l'une d'elle a résilié le contrat d’assurance pour le 31 décembre 2010. A cette date, 29 sinistres déclarés étaient en cours d’indemnisation par l’assureur qui a cessé, à compter du 1^er janvier suivant, d’indemniser les bailleurs y compris pour les sinistres nés/déclarés avant la résiliation de la police d’assurance. Pour se faire, la société d’assurance s’est prévalue des dispositions du contrat selon lesquelles la résiliation du contrat entrainait la cessation des indemnités.

Suite à ce désaccord, la société agissant en qualité de mandataire des propriétaires assurés, a assigné l’assureur pour obtenir la prise en charge de 27 des 29 sinistres (deux sinistres ayant été indemnisés).

La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 29 septembre 2015, condamne l’assureur à payer certaines sommes à la société qui avait résilié le contrat.

A la lecture du contrat, les juges du fond observent qu'il n'y a pas lieu d'interpréter que l'assureur devait interrompre tant le contrat que le versement des indemnités à la date de résiliation. La Cour d’appel retient ainsi que le versement par les assurés des primes pour la période entre la prise d’effet du contrat et son expiration avait pour contrepartie la garantie des dommages (dommage trouvant son origine avant la résiliation).

Ainsi, les clauses visant à l'interruption immédiate de l'indemnisation devaient être réputées non-écrites. Cela aboutissait, pour les juges du fond, a priver l'assuré du bénéfice de l'assurance de part la résiliation et cela créait un avantage illicite dépourvu de cause au seule profit de l'assureur qui percevait les primes sans contrepartie.

Insatisfaite de cet arrêt, la société d’assurance forma un pourvoi contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel.

La question qui se posait ici était la suivante :

La résiliation d’un contrat d’assurance locatif par un de ses souscripteurs, peut-il interrompre de manière immédiate le versement des indemnités prévues en cas de sinistre pendant la période de validité du contrat ?

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 02 février 2017, casse l’arrêt de la Cour d’appel pour violation de l’article 1131 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016). Pour se faire, les juges du droit rappellent que la Cour d’appel avait pourtant bien observé que :

D’une part, l’obligation, qui était faite aux assurés de payer les primes, avait pour contrepartie, l’obligation faite à l’assureur d’indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation. Postérieurement à la résiliation, l’assureur devait prendre en charge la totalité des frais de procédure et assurer son suivi en vertu du contrat d’assurance.

D’autre part, les pertes pécuniaires liées aux défaillances post-résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat.

Il est aisé de comprendre ici le raisonnement de la Cour de cassation. En effet, pour un contrat d’assurance, l’assuré s’engage à payer les primes du contrat en contrepartie de l’indemnisation de l’assureur en cas de pertes locatives. On ne peut retenir l'obligation de l'assureur d'indemniser que l’assureur devra indemniser son assuré pour des défaillances qui ne trouvent pas leurs origines dans des impayés survenus hors période de validité du contrat. On ne peut retenir l'obligation de l'assureur d'indemniser

S’il est normal pour une Cour d’appel de réputer non-écrites des clauses qui seraient déséquilibrées, abusives ou illicites, l’arrêt du 29 septembre 2015 peut laisser ici perplexe.

Comment les juges du fond sont-ils passés à coté du fait que les pertes liées aux défaillances post-résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus durant la validité du contrat.

Cette argumentation ne pouvait en effet qu’être contraire à l’ancien article 1131 du code civil qui disposait que « L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ».

Cette question restera sans réponse jusqu’à ce que la Cour d’appel de Paris statue sur la question, l’affaire étant renvoyée par la deuxième chambre civile devant celle-ci).

Jordy SASSUS-BOURDA

Sources :

Deuxième chambre civile 2 février 2017 (15-28.011)