Nullité relative et violation des prescriptions formelles de la loi Hoguet du 2 janvier 1970

Article publié le 25 février 2017

L’article 1179 du code civil dispose que « La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé. ». Cette citation prend tout son sens confrontée au présent arrêt de la chambre mixte du 24 février 2017.

En l’espèce, une société bailleresse a fait délivrer un congé pour vendre à son locataire par l’intermédiaire d’un agent immobilier mandaté.

Cet agent était titulaire d’un mandat d’administration et de gestion du bien donné à bail (bien à usage d’habitation) et avait le pouvoir de « donner tous congé ». A l’approche du terme du bail et à la suite de cela, le locataire a assigné le bailleur en nullité du congé.

 Celle-ci remettait en effet en cause le fait que l’agent immobilier disposait d’un mandat spécial pour procéder à la délivrance du congé pour vendre. La lettre le mandant ne mentionnait ni la durée du mandat et ne comportait pas le numéro d’inscription du mandat sur le registre des mandats

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 23 avril 2015 a rejeté sa demande et a ordonné l’expulsion de la locataire. La locataire a donc formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la Cour d’appel.

La question motivant la saisie de la Cour de cassation en chambre mixte résidait sur le problème de la conformité du mandat aux prescriptions formelles de la loi Hoguet et sur le fait de savoir si un tiers au contrat de mandat peut-il se prévaloir de la violation des dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

La chambre mixte de la Cour de cassation dans un arrêt du 24 février 2017 rejeta le pourvoi.

Dans un premier temps, les juges de la Cour de cassation ont en effet considéré que le mandat spécial requis pour qu’un agent immobilier puisse délivrer un congé pour vendre avait été bien caractérisé par la Cour d’appel.

Dans un second temps, ils ont considéré que le locataire n’avait pas qualité pour se prévaloir des irrégularités de forme qui pourraient affecter le dit-mandat.

Rappelons tout d’abord que le renvoi devant une chambre mixte doit être ordonné lorsqu’une affaire pose une question relevant des attributions de plusieurs chambres ou s’il peut y être apporté des solutions divergentes. Cette formation a également l’utilité de résoudre des divergences jurisprudentielles ce qui est le cas ici.

L’arrêt, ici présent est un revirement de jurisprudence. La loi Hoguet répondait en effet à un impératif d’ordre public de direction et de protection et conduisait à une nullité absolue.

Jusqu’à présent, la Cour de cassation observait que les dispositions citées étaient d’ordre public et donc invocable à peine de nullité absolue. On avait ainsi une concordance de la première et de la troisième chambre civile qui observaient qu’en application des articles 1^er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 devaient être respectées les conditions précisées par le décret du 20 juillet 1972 en son article 72. Ainsi elles pouvaient être invoquées par toute partie qui y avait intérêt (exemple des arrêts de la 1ere chambre civile (25 février 2003) et de la troisième chambre civile (8 avril 2009).

La chambre mixte invoque ici les changements apportés par la loi du 24 mars 2014[i] et la loi du 06 août 2015[ii]. En effet, ces lois instituent de nouveaux mécanismes de régulation de la profession d’agent immobilier (édiction de sanctions pénales et administratives, contrôles de la DGCCRF etc). Ainsi, l’ordre public de direction originairement assuré par les parties n’a plus lieu d’être assuré par elles.

Elle invoque également l’évolution du droit des obligations qui résulte de l’ordonnance du 10 février 2016[iii]. En effet, cette évolution conduit à apprécier différemment les dispositions de la loi Hoguet et ses objectifs. Cette ordonnance fait une distinction entre les nullités absolues et relatives en se fondant sur la nature de l’intérêt protégé (article 1179 du code civil).

C’est donc ainsi que la chambre mixte observe autrement les objectifs du législateur dans la mise en place de la loi Hoguet vis-à-vis des récentes dispositions en revenant à une nullité relative.

Jordy SASSUS-BOURDA

Sources :

Cass. mixte, 24 fev 2017 n°15-20.411

"Loi Hoguet/Vente immobilière/protection du mandant (revirement de jurisprudence)"-Cour de cassation, 24 février 2017

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce